Bunu Bilmezsen Kaçırırsın!

Arsa Payı Modelinde Detayları Anlamadan Adım Atmayın

Gayrimenkul sektöründe kazanç çoğu zaman projeden ya da lokasyondan değil, sözleşmenin satır aralarındaki oranlardan doğar. Yatırımcıların çoğu, projeye dahil olurken arsa payı oranlarının ne anlama geldiğini tam olarak bilmeden imza atar. Oysa bu oran, gelecekteki kazancın yönünü, riskin büyüklüğünü ve yatırımın gerçek değerini belirler. Arsa payı modeli, bir projede her paydaşın — yatırımcı, müteahhit ve arsa sahibinin — hangi oranda hak sahibi olacağını belirleyen sistemdir. Kısaca, pastanın nasıl bölüneceğini tanımlar. Ve bu paylaşımın doğru kurgulanmaması, yıllar sürecek anlaşmazlıkların ve kayıpların temelini oluşturabilir.

Arsa Payı Modeli Nedir, Oranlar Neden Bu Kadar Önemli?

Arsa payı, bir gayrimenkul projesinde her bağımsız bölümün arsadan aldığı payı ifade eder. Yani, elinizdeki tapuda yazan metrekare sadece o dairenin değil, o dairenin arsadan aldığı oranın da temsilidir. Bu nedenle bir projede arsa payı oranı, gelecekteki mülkiyet değerini doğrudan etkiler.

Doğru belirlenmiş bir arsa payı oranı:

• Arsa sahibinin hakkını korur,

• Müteahhitin maliyet yükünü dengeler,

• Yatırımcının kazancını güvence altına alır.

Ama yanlış belirlenmiş bir oran, projenin ekonomik dengesini bozar. Bir taraf kazanırken diğer taraf kaybeder — bu da uzun vadede güven kaybına yol açar.

Kazancın Matematiği Arsa Payında Gizlidir

Projede metrekare başına düşen arsa payı oranı, inşaatın toplam maliyetine, emsal değerine, proje fonksiyonuna ve lokasyondaki gelişim trendlerine göre hesaplanmalıdır. Bu oran, sadece hukuki bir detay değil; projenin ekonomik DNA’sıdır. Bir örnekle düşünelim: Aynı bölgede iki proje var — biri %45 arsa payı, diğeri %55. İlk bakışta fark küçük görünür ama bu %10’luk dilim, projenin sonunda milyonlarca liralık değer farkı yaratabilir. Bu fark, bir yatırımcı için “kazanç” ya da “kaçırılmış fırsat” anlamına gelir. Yani gerçekten kazanan, metrekareye değil orana bakan olur.

Doğru Arsa Payı Modeli Nasıl Olmalı?

Başarılı bir arsa payı modeli üç temel denge üzerine kurulmalıdır:

1. Şeffaflık: Her paydaş, projenin hangi kriterlerle oranlandığını net bir şekilde bilmelidir. Gizli formüller, gelecekte büyük sorunlara dönüşür.

2. Adalet: Arsa değeri, proje maliyeti ve inşaat kalitesi doğru orantılı olmalıdır. Adil paylaşım, sürdürülebilir ortaklık getirir.

3. Sürdürülebilirlik: Model, yalnızca bugünün koşullarına değil, piyasanın gelecekteki değişimlerine de dayanıklı olmalıdır. Ekonomik dalgalanmalarda bile sistem dengesini koruyabilmelidir.

Bu üç sac ayağı, projeyi hem finansal hem hukuki anlamda güvenli hale getirir.

 Arsa Payı Modelinde Yapılan Yaygın Hatalar

Birçok yatırımcı, arsa payı hesaplamasında yapılan küçük hataların projenin genel dengesini nasıl bozabileceğini fark etmez. Sık yapılan hatalardan bazıları şunlardır:

• Emsal değer dikkate alınmadan yapılan paylaşım,

• Avan proje üzerinden proje satışına başlanması,

• Arsa payı oranlarının yalnızca metrekareye göre belirlenmesi,

• Proje risklerinin (inşaat süresi, finansal yük, talep değişimi) hesaba katılmaması.

Bu hatalar, projenin ilerleyen dönemlerinde mülkiyet kargaşası, hukuki anlaşmazlıklar veya kazanç kaybı olarak geri döner.

Yatırım Kararınızı Bilgiyle Güçlendirin

Bir projeye dahil olurken, sözleşmenin içeriğini sadece imzalamayın — anlayın. Arsa payı oranı, sizin “gerçek yatırım payınızı” temsil eder. Bu oran doğru belirlenmişse, projeniz büyüdükçe kazancınız da büyür. Ama yanlışsa, proje bitse bile yatırımın getirisi sınırlı kalır.

Yatırım yapmadan önce kendinize şu soruyu sorun: Bu proje bana sadece metrekare mi veriyor, yoksa gerçek payımı mı?”

Cevap ikinciyse, işte o zaman doğru yoldasınız.

Sonuç: Arsa Payını Bilmek, Fırsatı Yakalamaktır

Gayrimenkul yatırımı bir sezgi işi değildir; bilgi, analiz ve strateji gerektirir. Arsa payı modeli bu stratejinin en kritik parçasıdır. Bu detayı bilmeyen, kazandığını sanırken fırsatı kaçırır.

Unutmayın: Bir projede doğru arsa payı oranını bilmek, sadece bir bilgi değil — bir avantajdır. Ve bu avantaj, yatırımcıyı sıradanlıktan ayırır.